陈兴杰:哭死!那些花几百万买学区房的人,如今都傻眼了!

功夫财经 2018-12-07 19:31

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最近深圳一所小学因学区房火了。这所名为深圳螺岭外国语实验学校的小学,在其官网发布告示称,明年开始,要对申请该校学位的房产进行核验。

想在这儿读书,必须满足以下条件:住房面积小于30平米的,要购房及实际住满六年以上;30到50平米的,要购房和住满四年;大于50平的,要住满1年以上。

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也就是说,这所学校不欢迎那些“临时择校性申请”的生源,它更愿意照顾本地长住户籍人口的入学儿童。

这种选择,倒也符合当前中国城市的主流倾向:本地户籍人口享受最多福利,继而是住房人口,再次长租人口,最差的便是短租流动人口,他们享受到城市福利几乎可以忽略不计。

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迫于舆论压力,12月5日深夜,深圳市螺岭外国语实验学校在其官网上宣布,“根据罗湖区教育局的意见”,学校决定取消《告示》。

01、深圳,中国最“年轻”的一线城市

成立于1981年的深圳螺岭外国语实验学校,几乎和深圳这座城市的历史一样长。学校有三个校区,将近5000名学生。2015年有研究机构出过中国最佳小学100强榜单,该校名列第30,位居深圳第7位。

从排名来看,这是一所当之无愧的优质名校。名校会都有学区房,这再正常不过。不过在深圳,看似并非顶尖的“第7名”,可是远比在其他城市有含金量,所以,这里的学区房之争自然更加激烈。

更主要的是,这所学校所在的罗湖区,是很多新深圳人买房的第一站。相比南山和福田,罗湖绝对称得上平民城区,这里有很多4或5打头的房子。能在罗湖挑到一个好学区,哪怕多付溢价,也对得起孩子了。

另一方面,作为中国最年轻的大城市,深圳人口总量超过一半是30岁以下年轻人,总人口的平均年龄不到33岁。

最近这两年,各大城市都在进行“抢人大战”,深圳自然不甘落于人后,它凭借自身优势摘取了一大批优质的大学生。据统计,2017年深圳市新增长住人口超过60万,这其中,有政府宣布“引进人才”计划的23万。这些人才大部分为本科以上学历,其中超过10万是应届毕业生。

“引进人才”的就业基本为新兴领域。比如信息传输、计算机和软件业、服务业,制造业,金融业,物流业,其中以华为、腾讯、富士康、比亚迪、中兴为主要雇主。

深圳有中国数量最多的上市公司,发展前景非常好,越来越多的年轻人选择留下来来,在这座城市赚取财富,成家立业,生儿育女。这样的选择,势必会为深圳带来新一轮“婴儿潮”,以及数字可观的适龄入学儿童。这个时间不需要太久远,三五年后我们就能看到。

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这一点可以从最近几年深圳中小学的学位增量窥见一番:

2016年深圳全市公办中小的新增学位3万个,新增和改扩建中小学37所;2017年新增学位为5.1万个,新增和改扩建中小学34所。这个数字到了2018年,上升到6.29万个学位和42所学校。

最近几年,深圳每年新改扩建30所以上学校,深圳教育的盘子在不断增大。所谓水涨船高,深圳螺岭外国语实验学校这样的“老牌名校”,自然就变得相对稀有了。

也就是说,深圳的学区房大战,或许才刚刚开始。

02、没有明规则,也会有潜规则

深圳螺岭外国语实验学校推出的“验房政策”,尽管取消了,但确实代表了一种方向。在此前,各地学区房早有不承认买10平米以下、过道房、地下室的潜规则。

但从长期来看,学区房的需求并不会因此而减少。想囤学位给孩子上学的家长,提前做准备就好了。孩子一出生,就买个小型学区房,持有4年或6年,再拿这个资质申请学位。学区房价值兑现后,转手入市,不担心没有人接手。

而且,由于持有房子的周期变长,流通效率降低,学区房供给会减少,房价不但不会下跌,还会上涨。

学校的公示说,购买小型学区房后要长期实际居住,这该怎么破呢?事实上,“长期实际居住”的标准很宽泛,只要不是公开挂租,一般人也很难查验。

大于50平的房子会省事不少,只需住满一年就能申请。一些原想买30平房子“占学位”的人,会涌到这个市场,50多平米的房子,房价会涨得最凶。

大家都知道,学区房的单价原本就比一般的商住高不少,更何况还是深圳的名校学区房呢。

一般来讲,底层家庭不会打学区房的主意,富裕阶层则压根不会在乎面积,所以,从30平变成50平,受影响最大的还是那些为学区房溢价买单的中产。、

有人说,学校没有制定规则、根据房子挑人的权力。姑且不论这样的质疑有无道理,我想说的是,只要这所小学的吸引力还在,生源就会远远大于学位,招生主动权仍旧会掌握在学校手里。

换一个角度想上,学校主动出台明确定的规则未必是坏事。没有明规则,也会有潜规则。如果发生“买学区房却不让入学”的事情,麻烦可不只这些。

深圳螺岭外国语实验学校推出“验房政策”,更绝非孤例,它不过是借鉴了其他学校的过往经验。我敢断定,将来的深圳,有类似附加条件的学区房极有可能会成为普遍现象。

03、当下学区房的最大隐患是什么?

学区房并非中国人的首创,也不像很多人切齿痛恨的那般荒谬。学区房仅仅是经济规律的一种呈现,搞清楚它的规律,远比痛恨更重要。

古今中外,优质的教育都很稀缺。尤其教育发达的地区,教育质量更是会有明显的高下之分,这样一来,就会出现“学生争入学、学校挑学生”现象。不管在哪儿,名校总会供不应求,优质资源的分配,会根据市场机制不同,表现出各种不同形式。

私立学校最简单,学校董事会说了算。有名的私立,都会通过收取高昂学费来获得经济收入;他们也往往会“择优录取”,并且给优秀学生发高额奖学金,因为优秀的生源会给学校带来大量捐赠。

学校要打造成什么类型,招收什么样的学生,私立学校自有其经营之道。他们的招生标准各不相同,私立名校的面试内容更是五花八门:有的测智力情商,有的重视领导能力,有的重视体育才华,有的考察家长财力。这一类学位有溢价吗?显然是有的。

相对而言,公立学校的学区划分就粗暴多了。只要你住在这条街上这个小区,就可以自动纳入学区。带来的结果是,学区房价格飙升。越好的学校,学区房越昂贵。只要供需关系没有改变,想获得优质资源的代价就不会改变。

其实,一笔账算下来,同私立学校相比,公立学校的“学区房招生”并不见得更便宜。特别是在一线城市,很多学区房的溢价都足够让孩子出国留学了。

即便如此,公立学校也享受不到学区房溢价带来的利益。钱被开发商或房东赚走,学校没办法挑选优质生源,没办法提高学费,教师待遇也无法随之改善。这才是当下学区房最大的隐患。

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